Региональный оператор фонда капремонтов Челябинской области поделился планами на 2022 год.
С началом календарной весны и, главное, весенней погоды, приближается период наиболее активного проведения капитальных ремонтов в домах. Между тем 2022 год обещает быть для строительной отрасли непростым. Какие меры разрабатываются, чтобы справиться с ситуацией? Будет ли сложный период преградой, чтобы вводить новые инициативы и повышать качество работ?
Об этом мы разговариваем с генеральным директором регионального оператора фонда капремонтов Челябинской области Виктором Тихоненко.
– Виктор Петрович, насколько велики планы по капремонтам на этот год?
– Действующий краткосрочный план на 2022 год предусматривает замену 1280 лифтов на сумму около 2,8 миллиарда рублей. Подчеркну, в эту сумму включен полный спектр работ, от проектной документации до проверки готового лифта специализированной организацией. Часть этих лифтов сейчас уже сделана.
Также в этом году мы намерены полностью спроектировать весь предстоящий период до 2024 года, это почти 4 тысячи видов работ. В конце года с переходом на следующий мы приступим к выполнению строительно-монтажных работ.
Это не значит, что летом дома не будут ремонтироваться. У нас есть контракты, перешедшие с предыдущего года – например, в тех случаях, когда договор на погодозависимые работы (ремонт фасадов, фундамента, отопления) был заключен уже осенью. Порядка 2,5 миллиарда уже законтрактованы. Еще на 1,5–2 миллиарда готовятся аукционные процедуры. Исходя из остатка и прогнозного сбора, это тот объем работ, который региональный оператор может и должен выполнить на данном этапе.
– Для строительной отрасли наступил не самый простой период. Это не заставит пересмотреть планы?
– Отказываться от выполнения плана – невозможно по законодательству и просто неправильно. Если собственники формируют фонд капитального ремонта, их деньги не должны лежать. Мы не должны даже допускать мысли о снижении темпов.
– Но что делать, если подрядчики не будут справляться?
– Безусловно, есть обстоятельства, которые складываются неблагоприятно. Очень не хочется доводить до одностороннего расторжения договора с подрядчиком со стороны регионального оператора. Это простая, но достаточно продолжительная по времени процедура. Необходимо не менее двух фиксаций невыполнения или ненадлежащего качества выполнения работ. И даже после этого решение о расторжении контракта вступает в силу не менее чем через 15 рабочих дней. Это три рабочих недели! Такой роскоши мы себе позволить не можем. К тому же привлечение другой организации повторно на тот же вид работ – это опять аукционные процедуры.
Поэтому наша задача – выявить самые проблемные объекты, особенно те, где выполняются погодозависимые работы, и внимательно отслеживать ситуацию на них. Если подрядчик прогнозируемо не сможет выполнять работу должным образом, то мы должны уже сейчас начинать процедуру расторжения контракта, чтобы успеть пройти весь необходимый цикл и заключить новый договор ближе к началу сезона.
– А способы поддержать подрядчика, чтобы он справился с работами, у вас есть?
– Есть положительные моменты, которые продвигаются как на территории Челябинской области, так и на федеральном уровне. Совместно с минстроем Челябинской области разработан проект постановления правительства, который позволит региональному оператору увеличивать стоимость контрактов из-за роста стоимости материалов. Обратите внимание: не просто выдавать больше средств, а только компенсировать рост цен. При этом увеличение стоимости контракта возможно не более чем на 25% и только до конца года. Такие сроки сейчас выставлены на федеральном уровне.
Также на федеральном уровне рассматривается увеличение аванса с 30 до 50%. Я считаю, что это отличная инициатива. Для подрядной организации, которая должна выполнить большой объем работ в ситуации возросших цен увеличение аванса будет серьезной поддержкой.
– А это не опасно? Региональный оператор не потеряет на этом средства собственников?
– Для нас эта ситуация совершенно безопасна. Наше взаимодействие с организациями выстроено так, что они получают аванс, только когда выполнят определенный объем работ. Допустим, при выполнении 50% работ мы выплачиваем 30% цены контракта. Схема сохранится: подрядчикам придется выполнить определенные работы, и только потом получать половину суммы. Мы понимаем, что увеличение аванса – привлекательная возможность для недобросовестных подрядчиков, и мы контролируем процесс.
Если вернуться к мерам поддержки, то сам региональный оператор может варьировать условия договора, чтобы помочь подрядчику справиться с работой. Например, в ряде случаев можно проводить промежуточную приемку работ, оплачивать их поэтапно. Сейчас в наших контрактах такая возможность не прописана, но мы можем ее предусмотреть при заключении новых.
– Объемы работ не снижаются, а их стоимость повысится. Не придется повысить и минимальный взнос за капремонт?
– Минимальный взнос на капремонт утверждается на календарный год и в течение года не пересматривается. В 2022 году никакого увеличения взноса быть не может. Что касается 2023 года – сейчас, за 9 месяцев до его начала, преждевременно об этом судить.
– Конечно, год непростой, но, может быть, у регоператора даже сейчас есть идеи, как сделать капремонты эффективнее?
– В этом году мы активно работаем по уточнению предельной стоимости капитального ремонта фасадов. К сожалению, сегодняшняя предельная стоимость зачастую не позволяет нам качественно произвести утепление, например, панельных домов. Как правило, средств хватает, чтобы заменить двери и окна, если они не заменены, и сделать ремонт межпанельных швов.
Потратить больше, чем установлено предельной стоимостью, мы не можем, если собственники не решат сделать дополнительные взносы. Приходится сосредотачиваться на тех работах, которые действительно повысят качество жизни в доме, уделять максимальное внимание самым поврежденным швам. Подчас мы вместе с управляющей компанией “разрисовываем” план дома, чтобы знать, в каких квартирах жалуются на промерзание стен, на грибок, и эти места проработать по максимуму. Соответственно часто не хватает средств даже на элементарную покраску фасада. Когда оказывается, что с расстояния 100 метров от дома мы не видим результатов своей работы – это по-человечески неприятно. А ведь мы не вернемся к этому дому еще 30 лет!
Поэтому мы хотим добиться увеличения предельной стоимости по данному виду работ. Уже подано заявление в Госэкспертизу. Министерство строительства и правительство области поддерживают нас. Мы надеемся, что до 1 мая внесем изменения в наши постановления, и уже в этом году сможем на некоторых объектах сделать утепление фасадов.
Это дом 109 по Комсомольскому проспекту
Это визуализация того же дома после капитального ремонта с утеплением фасада
– В этих работах нуждаются все дома?
– Чаще всего такого утепления требуют панельные дома. Кроме того, у нас есть категория самостроевских домов, которые возводились в полтора кирпича – конечно, для них это очень актуально. Но в каждом конкретном случае мы будем определять необходимость утепления отдельно, на этапе технического обследования. Мы вместе с проектировщиками будем использовать тепловизионную съемку. На ее кадрах всегда видно, если дому требуется утепление.
Хотя могу сказать, что ни одному панельному дому утепление не повредит. Оно автоматически решает проблемы для всех квартир: для тех, где было промерзание, был грибок, и для тех, где ничего не было. Я думаю, это честно: ведь взносы платят все поровну, и все заслуживают того, чтобы услуга была получена в полной мере. Кроме того, утепление – это огромный вклад в энергоэффективность, а она также актуальна для всех жителей. И, конечно, после работ по утеплению улучшается внешний вид дома.
– А положительные примеры уже есть?
Дом 12 по ул. Образцова
– Сделано утепление, например, в доме на улице Образцова, 12. Год его ввода в эксплуатацию – до 1966-го, и с учетом квадратуры фасада мы смогли выполнить утепление, уложившись в текущую предельную стоимость. Но для панельных и блочных домов, которые построены после 1966 года, предельная стоимость намного ниже. Будет здорово, если мы сможем добиться изменений, и красивые утепленные дома появятся на центральных улицах, на Свердловском и Комсомольском проспекте.
– Вообще, как много работ запланировано в Челябинске?
– В Челябинске запланировано больше всего ремонтов лифтового оборудования. Порядка 400 лифтов сейчас находятся в работе. Также по Челябинску уже заключены контракты на 876 миллионов рублей, еще на 0,5 миллиарда готова проектная документация, и мы скоро начнем по ним деятельность.
Есть целый ряд примеров, когда жители передвигали проведение капитального ремонта вперед. В доме 36 по улице Горького сроки сместили благодаря активности старшей по дому. В доме по улице Героев Танкограда, 118 передвинули на более ранний период ремонт крыши. На этом доме мы будем делать крышу по новой технологии, с новыми современными материалами. Это сделает ее более беспроблемной для эксплуатации, а срок гарантии, которую дают сами производители материалов, увеличится с 5 до 15 лет. Дом по улице Героев Танкограда, 112а передвинул у себя капитальный ремонт теплосетей с выносом отопления. Это очень важные работы для тех панельных домов, где отопление вмонтировано внутрь стен.
Конечно, вперед в графике переносятся не тысячи домов, но жители Челябинска очень активно пользуются своим правом передвигать сроки.
Фото Олега Каргаполова и предоставленные пресс-службой регионального оператора.