Олег Александрович Канаев, юрист, специализирующийся в области садоводства, разъясняет читателям «Вечернего Челябинска» вопросы, касающиеся уплаты налогов, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на садовый домик, прочие хозяйственные строения и сооружения, расположенные на садовом участке.
— Олег Александрович, в средствах массовой информации и в сети интернет активно муссируется информация о введении новых налогов на имущество физических лиц, на расположенные на садовых и дачных земельных участках хозяйственные строения, бани, теплицы, беседки, туалеты, навесы и прочие объекты.
— Еще три года назад Департамент налоговой и таможенной политики Министерства Финансов РФ рассмотрел данный вопрос и дал официальные разъяснения в письме от 22 февраля 2018 года № 03-05-06-01/11372 в которых указал, что распространяемая информация не соответствует действительности и никаких изменений в отношении указанного имущества не планировалось и не планируется.
Налогообложение таких объектов осуществляется в соответствии с главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации, действующий с 2015 г.
Согласно статье 400 Налогового кодекса, налогоплательщиками по налогу на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, являющееся объектом налогообложения.
Объектом налогообложения на основании статьи 401 Налогового кодекса признается жилой дом, квартира, комната, гараж (машино-место), единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иное здание, строение (в том числе хозяйственные строения), обладающее признаками капитального строения, которое имеет прочную связь с землей и конструктивные характеристики которого не позволяют осуществить его перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению.
Очевидно, что под ОКСы попадают такие садовые строения как навесы, беседки, теплицы и так далее. При этом в случае, если в принципе строение находится на фундаменте и прикреплено к нему (к примеру, теплица приварена электросваркой к фундаменту), но все же это строение или сооружение возможно переместить (к примеру, отрезать электросварку и, разобрав теплицу на составные части, переместить ее и собрать на новом месте), этот объект не является капитальным и не подлежит постановке на кадастровый учет, не являясь объектом налогообложения.
Фото Людмилы Ковалевой («Южноуральская панорама»)
По общему правилу, обязанность по уплате налога на имущество физических лиц в отношении любого объекта недвижимости (в том числе хозяйственных строений) возникает у налогоплательщиков с момента государственной регистрации прав на соответствующее недвижимое имущество и при наличии документов, подтверждающих право собственности на это имущество.
Как следует из положений статей 128 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежит право собственности не на все хозяйственные строения, возведенные на садовых и дачных земельных участках, а только на те из них, которые отвечают признакам объекта недвижимости (ОКСа) — объекта, прочно связанного с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Хозяйственные строения, возведенные на садовых и дачных земельных участках, не отвечающие указанным выше признакам (например, теплицы, туалеты, навесы, беседки и прочие некапитальные строения и сооружения) не являются объектами недвижимости и соответственно налогообложения.
Вывод:
Содержание статьи:
По состоянию на настоящее время ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ № 221 « О кадастровой деятельности» не содержат прямых указаний на обязанность правообладателя объекта недвижимости ставить его на кадастровый учет и регистрировать право собственности, регистрация права собственности и в том числе постановка на кадастровый учет, объекта недвижимости осуществляется строго в заявительном порядке, т.е. исключительно по инициативе (по желанию) его правообладателя, собственника садового участка.
На основании выше изложенного, хозяйственные строения и иные объекты, в отношении которых отсутствует зарегистрированное в установленном порядке право собственности (в том числе в случае невозможности их отнесения к объектам недвижимости), не подлежат налогообложению.
Однако из приведенного разъяснения Минфина имеются исключения, и многие садоводы получают налоговые уведомления с требованием уплаты налога на имущество в отношении садовых домиков, несмотря на то, что у них отсутствует регистрация права собственности в соответствии с требованиями действующего законодательства и данный факт подтверждается соответствующей выпиской в ЕГРН (раздел 2 выписки из ЕГРН).
Эти исключения объясняются тем, что сведения о садовом домике, как об объекте недвижимости, были внесены в Государственный Кадастр недвижимости (далее — ГКН) в рамках межведомственного взаимодействия, т. е. сведения о садовом домике были зарегистрированы в порядке установленном ранее действующим законодательством, в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и впоследствии переданы из БТИ в ГКН а из ГКН в ИФНС.
В данном случае считается,что право на садовый домик возникло в соответствии с ранее действующим законодательством, из-за чего садовый домик признается объектом налогообложения, и его правообладатель обязан уплачивать налог на имущество.
Имеется немало случаев, когда сведения о садовых домиках имеются в БТИ, но не были переданы в ГКН в рамках межведомственного взаимодействия, поэтому регистрация права собственности в соответствии с действующими требованиями отсутствует, однако данный объект признается объектом налогообложения, поскольку право собственности возникло в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Так как данные объекты признаются объектами налогообложения, при условии, если их правообладатель ранее не получал налоговых уведомлений с требованием уплатить налог, он обязан самостоятельно проявить инициативу, поставить их на кадастровый учет (как ранее учтенный объект), зарегистрировать право собственности на них в соответствии с требованиями действующего законодательства и заплатить налог государству за последние три года.
В соответствии со ст. 23 налогоплательщики обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган, если не получены налоговые уведомления и не уплачены налоги в отношении указанных объектов за период владения ими.
Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на объекты недвижимого имущества и (или) документов, подтверждающих государственную регистрацию, представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
В случае, если правообладатель садового домика, зарегистрированного в БТИ, не поставит на кадастровый учет ранее учтенный объект, не зарегистрирует право собственности и не предоставит в ИФНС правоподтверждающие документы, то его бездействие образуют состав правонарушения, предусмотренного п. 3 ст. 129.1 НК РФ, в соответствии с которым будут применяться штрафные санкции в размере 20 процентов.
Здесь срабатывает общепринятое правило: «Незнание закона не освобождает от ответственности».
Вывод:
При условии, если садовый домик был построен до 2004 года, в целях исключения возможных рисков, связанных с незнанием законодательства и не знанием о наличии возникшего права в отношении садового домика в любом случае необходимо перепроверить наличие сведений в БТИ и ГКН и только при отсутствии таковых сведений о садовом домике садовод можно быть спокойным: ты ничего не нарушаешь и тебе не придется оплачивать штраф.
Случаи получения налогового уведомления из ИФНС о начислении налога на имущество (садовый домик) с указанием на то, что данный садовый домик относится к жилому дому, объясняются тем, что в соответствии с п.1, ч. 2, ст. 406 НК РФ налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1 процента в отношении жилых домов, квартир, комнат, хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Из приведенной нормы видно, что садовые дома в данной части не указаны, в силу чего они должны были облагаться налогом по ставке предусмотренной п. 3 ч. 2 ст. 406 НК РФ в размере 0,5 процента (в отношении прочих объектов налогообложения).
Является очевидным, что увеличить налог в 5 раз для садовых домов по отношению к жилым и хозяйственным строениям или сооружениям было бы несправедливым, поэтому в целях снижения налогового бремени ч. 2 ст. 401 НК РФ предусмотрено, что садовые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства относятся к жилым домам.
Следует обратить внимание и на то, что данная норма применяется только в целях налогообложения и не применяется в случае признания садового дома пригодным для круглогодичного проживания в нем с правом регистрации (прописки).
Более того в соответствии с ч. 5 ст. 403 НК РФ в отношении жилых домов предусмотрены максимальные налоговые вычеты, в соответствии с которыми база, с которой определяется налог, уменьшается (вычитается из общей площади) на величину 50 квадратных метров от общей площади этого садового дома, что безусловно играет в пользу садоводов-налогоплательщиков.
Вывод:
С учетом предусмотренных действующим законодательством льгот и вычетов по отношению к садовым домикам, следует задуматься и внимательно просчитать, стоит ли связываться со снижением кадастровой стоимости садовых домиков, поскольку в случае незначительной общей площади садового дома (не более 100 кв. м) не является экономически оправданным снижать явно завышенную кадастровую стоимость, поскольку общие суммарные затраты собственника на проведение независимой рыночной оценки, услуг представителя, затраты личного времени, явно не сопоставимы с конечным экономическим эффектом от такого снижения.
Фото из личного архива Олега Канаева