Вадим Борисов – генеральный директор некоммерческой организации «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» (сокращенно – фонд капитального ремонта). Сегодня он ответил на вопросы «Вечёрки».
В кабинете у Вадима Борисовича есть небольшая экспозиция из строительных «экспонатов»: балясины старые и новые со знакового дома возле памятника Ленину на пл. Революции, куски рельс, которые «держали» балконы на Ленина, 61, (которые рухнули пару лет назад), чугунные батареи и другие вещественные доказательства того как с годами изменяется технология строительства и подход к выбранным материалам, которые вызвало бури возмущения в СМИ.
– Вадим Борисович, пять лет назад был создан ваш фонд…
– Мы существуем уже шесть с половиной лет, так как созданы в декабре 2013 года. Но почему все говорят о пятилетии? Тогда – 1 марта 2015 года – впервые у южноуральцев появились в квитанции плата за капитальный ремонт. 2015-2016 года – бурное время трений, недоумения и неприятия нового от простых граждан до высокопоставленных лиц. Что нужно содержать, что нужно ремонтировать? Почему необходимо собирать деньги?
Люди говорили, мы приватизировали квартиру, но не весь дом. Собственником всего остального – лестниц, крыш и прочего является кто угодно, только не мы. Я приводил, как аргумент в пользу фонда, простую аналогию. Стоит дом в деревне среднестатистической бабушки. У дома есть крыша, фасад, фундамент, труба. Это все ее личное «хозяйство». Так чем же отличается среднестатистическая бабушка в городе из многоквартирного дома? Те же крыша, фасад, фундамент, труба. Никакой волшебник не прилетит на «голубом вертолете» и не отремонтирует все это.
За первые годы нашей деятельности фонд прошел стадии отработки вопросов по проектированию, взаимодействия со подрядными организациями, собственниками и муниципалитетами, как говорится, заполнили базу. Немало времени ушло (и сейчас уходит) на информирование населения, разъяснения про сбор денежных средств, источники финансирования капитальных ремонтов. Надо понимать, что Фонд – организатор процесса он, можно сказать, временно распоряжается финансами граждан. Ведь по закону люди могу собирать деньги в «общий котел» либо откладывать их на специальные счета. Они вправе выбирать, кто будет распоряжаться средствами: региональный оператор по капремонтам, управляющая компания или ТСЖ (что самый идеальный вариант). Подчеркну, что владелец счета – это всегда юрлицо. Теперь система капремонтов создана, она работает.
– Как осуществляется региональная Программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2014-2048 годы?
– Ее продлили на 5 лет, то есть она была по 2043 год, а теперь по 2048. Все направления Программы выполняются по плану. Этот процесс бесконечен: новые дома приходят, аварийные – уходят. Дома с большим процентом износа тоже из нее исключаются. Остановлюсь, пожалуй, на нескольких. Например, ветхо-аварийное жилье. Только решим проблему с подобными домами – тут же появляются новые, попадающие под эту категорию. Из программы было исключено министерством строительства и правительством Челябинской области 6 многоквартирных домов по причине большого процента износа – больше 70 %.
То есть, если три основных конструктивных элемента в доме имеют износ больше 70 %, этот дом автоматически убирается из программы. Он включается в другую программу мониторинга с последующим признанием его аварийным. Так называемые ветхие дома – это промежуточная стадия дома, когда он еще не аварийный, но, при этом, его нецелесообразно ремонтировать по причине большого процента износа. Есть еще одна категория многоквартирных домов, крайне редко встречающаяся на территории нашей области. Это аварийные дома, но подлежащие не сносу, а реконструкции. Это дома с трещиной в фундаменте, например. Признак аварийности есть, но это решаемая техническая проблема.
Например, в Верхнем Уфалее пятиэтажный дом 1983 года постройки из силикатного кирпича с железобетонными перекрытиями был признан аварийным по причине треснувшего фундамента. На расселение такого дома нужны огромные бюджетные средства, но его можно реконструировать. В Челябинске, возможно, такой дом следовало бы снести, потому что здесь дорогая земля, и выгоднее построить новое здание. Но в малых городах стоимость земли гораздо меньше, и рациональнее было восстановить пятиэтажку. Таких домов единицы, но они появляются.
В программу плановых ремонтов врываются непредвиденные случаи. В Жилищном Кодексе прописаны условия, когда капитальный ремонт проводят не планово, а экстренно – это режим чрезвычайной ситуации. Например, сдувает крыши ураганом. В таком случае региональный оператор без оглядки на региональную программу выполняет работы, необходимые для того, чтобы дому вернуть пригодность для проживания. Полтора года назад произошел взрыв в Магнитогорске. Тогда регоператор провел большую работу по восстановлению торцов пострадавшего дома. Форс-мажоры происходят не очень часто. Они вносят коррективы в планы.
Теперь об остеклении, кондиционерах, вывесках, то есть обо всем, что сопровождает ремонт фасадов – одно из главных заметных / видимых направлений деятельности фонда. В общем стремлении сделать наши города красивее, современнее, комфортнее я не вижу заботы местных муниципалитетов об урегулировании вопросов остекления МКД. Каждый житель на свое усмотрение остекляет окна, балконы. Без согласования с кем-либо устанавливает блоки кондиционеров, хотя с точки зрения закона, это необходимо делать. Нет общего видения, концепции в этом вопросе. Как и в оформление вывесок и прочего, но здесь ситуация именно в Челябинске стала меняться. Впрочем, это тема отдельного большого разговора.
– Некоторые жители Челябинска упрекают ваш фонд в том, что вы не сообщаете о предстоящих капитальных ремонтах, они узнают о них в самый последний момент.
– Это неправда. Сама система работы по жилищному кодексу поставлена так, что без жителей-собственников ничего не решается. Первым делом каждому человеку направляется предложение о предстоящем ремонте на отдельном листке или на обратной стороне квитанции: что будет делаться, сроки, какова стоимость ремонта. Все это дублируется на сайте фонда.
Собственники МКД должны принять один из вариантов – принять решение о предстоящем капремонте или отказаться от него. Предложить, например, заняться вместо крыши системой отопления. Пожалуйста, на этой стадии можно подкорректировать планы, задаться вопросом – что же в первую очередь необходимо. На эту процедуру отводится три месяца. Мы, получив протокол собрания, начинаем действовать. Если протокола не получаем, подключается местный муниципалитет, который издает постановление об утверждении муниципального краткосрочного плана (МКСП). В нем содержится информация о видах работ, сроках и ориентировочной стоимости. На основании 43 МКСП постановлением правительства области утверждается областной краткосрочный план.
Следующий шаг – регоператор объявляет аукцион на разработку проектно-сметной документации по данному виду ремонта. Затем заключается контракт на эту разработку. Именно в этот момент у собственников появляется еще одна возможность активно поучаствовать в процессе. В этот период жители могут вносить свои пожелания и корректировки в сметную документацию: определить материал, которым перекроют новую крышу, выбрать определенный тип радиаторов, даже попросить заменить подъездные двери на более современные.
Если изначально был протокол собрания жильцов, то они имеют право избрать уполномоченного лица, который ставит подпись на акте выполненных работ. И без его подписи регоператор работу от подрядчиков принимать не будет. Уполномоченный от собственников контролирует весь процесс от разработки ПСД, строительно-монтажных работ до стройконтроля, деффектной ведомости. И многие представители МКД достаточно активны.
Например, на Гагарина, 2 (КБС) старшая по дому остановила ремонт, позвонила мне. В чем вопрос? Нам не ставят окна в холле, которые много лет назад были заложены железными листами. В проектно-сметной документации эти окна не были учтены. Подрядчик говорит, нужно решение регоператора. Что ж, поменяли вместе проектно-сметную документацию на ходу. Учли все пожелания.
Года три назад осенью другая старшая по дому не пускает подрядчиков выполнять работы по замене радиаторов. Она не захотела, чтобы в доме поставили чугунные радиаторы, хотя сама согласовала ПСД. Выяснилось, что в соседнем доме ставят биметаллические радиаторы, и она пожелала такие же в своем МКД. Пошли навстречу, заказали другие радиаторы. Их в городе не оказалось, пришлось ждать. Напомню, стояла осень, начался отопительный сезон, люди мерзли. Потеряли время, люди испытывали неудобства, но старшая по дому своего добилась.
– Еще несколько претензий. Подрядчики шумят, сорят, у них нет туалетов, газоны заполняются строительным мусором. И если вдруг меняли крышу, она оказывается еще хуже предыдущей.
– На счет порядка во время ремонта – регламентом работ все прописано вплоть до биотуалетов и уборки мусора. Но есть финансовая часть, когда подрядчик физически не хочет все соблюсти, а есть – культурная. Что и говорить, средний уровень культуры у многих ремонтников не очень высокий. Тем не менее, мы следим за процессом, поправляем подрядчика. Регламенты все прописаны, другой вопрос как их выполняют.
Что же касается крыш, то зададимся таким вопросом: когда начинаются жалобы на течи? Летом – нет, осенью – нет, зимой – нет, и только весной, в период таяния снега, появляются проблемы. Часть управляющих компаний считает, что после ремонта несколько лет можно ничего не делать. Но крышу надо чистить регулярно. По нормативам даже лед толщиной 20 см не должен находится на такой крыше. А ведь доходит до 50-60 см. Конечно, есть и огрехи подрядчиков. Несколько лет назад судились с таким подрядчиком и заставили полностью заменить крышу. Но и управляющим компаниям надо принимать меры, не оставаться в стороне.
– То есть порядок в доме – это взаимный процесс?
– Самое главное, пора задуматься о самосознании владельцев МКД. Я вижу задачу фонда капремонта сформировать ответственность собственника. Региональный оператор – это временный переходный период. В прошлом году мы собрали по всей Челябинской области в фонд 3 миллиарда 600 миллионов рублей. Из них отдали на специальные счета, которыми собственники сами распоряжаются, 912 миллионов рублей. И процесс пойдет дальше. В идеале – управляющие компании, ТСЖ должны полностью аккумулировать средства на спецсчетах. Тогда и появится стопроцентный собственник многоквартирных домов.
Фото, цифры и факты предоставлены пресс-службой регионального оператора капитального ремонта Челябинской области.
Ранее по теме: Регоператор в Челябинске недостаточно информирует население