Мы неоднократно поднимали тему ответственности обслуживающей организации за выполняемые работы по техническому обслуживанию общего имущества многоквартирных домов. Сегодня решили обсудить вопросы, связанные с ответственностью собственников за содержание общего имущества в домах, где они имеют в собственности жилое или нежилое имущество.
Поможет нам обсудить данную тему депутат районного совета депутатов, директор управляющей организации «ПЖРЭУ Курчатовского района» Валерий ПОЛИКАРПОВ.
— Валерий Владимирович, тяжела ноша собственника квартиры?
— С начала 90-х годов прошлого столетия правительство приняло федеральные законы, разрешающие приватизацию жилых и нежилых помещений. Приватизация позволила новоиспеченным собственникам распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению. Но о второй стороне медали законодатели деликатно умалчивали. Не было в широком доступе информации о том, что на плечи собственников легла ответственность за содержание, обслуживание и ремонт всего дома.
— Люди это поняли, когда начали в регионах создаваться операторы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?
— Да. В течение двух десятилетий государство пыталось хотя бы частично финансировать капитальные ремонты многоквартирных домов через создаваемые фонды ЖКХ. Но денежных средств хватило только до 2010 года. Ремонтом было охвачено не более 5% жилого фонда страны. И тогда было принято решение о создании в России с 1 марта 2015 года региональных операторов капремонта и об установлении обязательных взносов для собственников помещений. Все дома были включены в программу, установлена очередность ремонта в зависимости от постройки дома, его заселения.
— А это правда, что все жильцы домов могли в конце 2014 года провести общие собрания собственников и уже в 2015 году принять решение о создании своего специального счета на капремонт?
— Верно! Но информация об этом была очень ограниченная. Дело новое. Недоверие к жилищным реформам у людей было огромное, и поэтому это предложение государства поддержки у населения не нашло. Например, в жилом фонде, который обслуживает наше предприятие, только один дом провел общее собрание и открыл свой спецсчет в 2015 году. Жильцы дома № 38Б по Комсомольскому проспекту с 1 марта 2015 года за последние пять лет выполнили уже несколько видов работ капитального характера по своему усмотрению исходя только из объема накопленных средств. Они у нас пионеры в этом деле. И сбор обязательных взносов на капремонт у них равен почти 100%.
— Другие дома идут по их пути?
— Первые три года, с 2015 по 2017 год, пока формировалось сознание у населения в этом вопросе и шло накопление денежных средств у конкретного дома, предложений по открытию спецсчетов было мало. Но начиная с 2018 года с инициативами к нам стали приходить собственники и просить помощи в проведении общих собраний по открытию специального счета на капитальный ремонт. Они поняли, что ждать 10 — 15 лет до прихода к ним регионального оператора капремонта не вариант. Можно капитально отремонтировать крышу или поменять бойлер уже в текущем году. Тем более срок открытия спецсчтета на дом после принятия решения снизился с двух лет сначала до одного года, а потом до двух месяцев. То есть после проведения собрания и уведомления об этом регоператора спецсчет будет открыт через два месяца.
Хочу сказать, что мы всегда поддерживаем людей, и юристы предприятия готовят для инициатора собрания весь пакет документов по общему собранию с учетом всех требований Жилищного кодекса РФ.
— У вас на предприятии уже есть опыт капитального ремонта домов за счет средств спецсчета?
— Только в прошлом году на двух домах выполнили капитальный ремонт крыши и на одном поменяли бойлер за счет средств спецсчетов. Жильцы домов довольны. Во-первых, все работы были выполнены только за счет накопленных денежных средств у регоператора, без дополнительных сборов. Во-вторых, ремонт был выполнен в текущем году, а не по программе регоператора через несколько лет.
Например, жильцы дома № 23 по улице Ворошилова, поменяв бойлер в 2020 году, уже вышли с инициативой в 2021 году выполнить на доме капитальный ремонт крыши. Остаток денег на счете это позволяет сделать. Открытие спецсчета на доме, инициатива собственников и наглядный пример реального ремонта существенно подняли процент сбора обязательных взносов на капремонт. В должниках остались единицы.
— По каждому вопросу нужно проводить отдельное собрание собственников?
— Нет, не нужно. Можно объединить несколько вопросов в одну повестку дня. Например, провести собрание и принять решение об открытии спецсчета, а также о проведении капитального ремонта крыши. Вид капремонта и его срочную необходимость можно обсудить в своем ЖЭКе. Инженер эксплуатационного участка или директор подскажут вам, какой вид работ более актуален на текущий момент.
— А когда нецелесообразно открывать спецсчет на дом?
— Я бы сказал, нежелательно. Это в домах, где есть лифтовое оборудование. Домам жилого фонда, который мы обслуживаем, от 25 до 55 лет. Как правило, эксплуатационный срок лифтового оборудования уже закончился. Вот уже третий год мы выходим с ходатайством на генерального директора «Регоператора капитального ремонта Челябинской области» с предложением перенести срок капитального ремонта лифтового оборудования на более ранний срок. Если получаем добро, то встречаемся с жильцами домов, разъясняем им необходимость провести собрание и принять такое решение – о переносе срока на более ранний период.
Как правило, собственники помещений поддерживают нашу инициативу и быстро голосуют. Таким образом мы привлекли денежные средства регоператора и поменяли лифты в 70 домах. На очереди еще три десятка домов нашего фонда. А это уже более 300 лифтов за весь период.
Сауны и бани Челябинска
Весной прошлого года люди приняли решение. На конкурсе регоператор выбрал подрядную организацию. В настоящее время выполняются проектные работы. И уже в конце этого года начнется установка нового лифтового оборудования в 30 домах. Нужно беречь его. Впереди четверть века. Пользуйтесь бережно. Это ваше имущество, и установлено оно за ваши деньги.
— На всех домах голосование шло хорошо?
— Как правило, да. Хочу отметить, что жильцы только одного дома не захотели голосовать за перенос сроков капремонта лифтов на более ранний срок. Это дом № 378а по проспекту Победы. А если точнее, то несколько человек в доме саботировали голосование, оказали давление на инициаторов собрания. Мы уважаем любое решение собственников. И если собственники помещений дома № 378а по проспекту Победы готовы будут довести до конца голосование о переносе сроков замены лифтового оборудования, мы им поможем.
— Обслуживающие организации выполняют текущий ремонт общего имущества?
— На вопрос собственников, а что вы вообще делаете на нашем доме, я рекомендую получить в управляющей компании экземпляр договора или ознакомиться с договором на сайте ГИС ЖКХ на странице своего дома. В приложении № 2 к договору есть перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в конкретном многоквартирном доме. Предлагаю ознакомиться с этим перечнем. Многое станет ясно.
Но в этом договоре есть в тексте и обязанности собственника помещений.
— Если можно, разъясните своими словами самые основные моменты.
— Во всех квартирах есть общедомовое имущество, и доступ к нему жильцы обязаны предоставить специалистам ЖЭКа по первому требованию. Это стояки горячего и холодного водоснабжения, система отопления дома, магистраль газопровода до запорного крана.
У нас есть случаи, когда квартира захламлена и к трубам просто не подойти. Некоторые собственники устанавливают несъемные короба на трубы. Вплотную ставят мебель и отказываются ее переставлять для осмотра магистралей и выполнения профилактических работ. Собственники должны понимать, что из-за этого может быть создана аварийная ситуация, которая причинит соседям снизу большой материальный ущерб.
— Было время, когда депутаты по просьбе жителей устанавливали новые почтовые ящики в домах.
— Это было в течение 10 лет до 2019 года. Прошло два-три года, а в некоторых домах почтовые ящики уже пришли в негодность: сломаны дверки, выломаны замки. Кто это сломал? Кто должен за этим следить? Собственники данного имущества. Это самый настоящий вандализм. И к нему у всех соответствующее отношение.
Проводя обходы домов, мы видим надписи на стенах, разбитые окна и сломанную тамбурную дверь, сожженную лампу в лифте и окурки на полу. Каждый раз напрашивается вопрос: а нужно ли здесь что-то менять и улучшать? Почему соседское сообщество позволяет своим соседям так себя вести?
— Но такое отношение не везде?
— Далеко не во всех домах. Многие подъезды и через пять лет выглядят как после ремонта. Я уже рассказывал ранее, что все зависит от жителей. Есть подъезды, где висят картины, стоят цветы, шторы на окнах. Лидер в этом вопросе — первый подъезд дома № 71 по Комсомольскому проспекту. Они молодцы!
И еще. В этом году в мой адрес поступило заявление с просьбой установить на восьмом этаже в подъезде видеокамеру. Цель — выявить, кто там курит и сорит. Я ответил заявителю, что всем уже давно известно, кто это. Специалисты ЖЭКа и управляющей компании не раз беседовали с виновными в присутствии соседей. Приглашали МЧС, полицию. Но я убежден, что самым действенным будет разговор и требование соседей.
— Подведем итоги?
— Государство максимально передало содержание и ремонт многоквартирных домов в руки собственников и за их счет. Дома стареют. Требуют с каждым годом большего вложения средств для ремонта инженерных сетей и коммуникаций. У эксплуатационных участков (ЖЭКов) работы много и ограниченное количество средств на ремонт. Сотни тысяч рублей идут на устранение последствий пожаров квартир и возгораний мусоропроводов. На закрашивание надписей на фасадах домов. На замену разбитых стекол и окон в подъездах. А их можно было израсходовать на установку новых светильников в доме, благоустройство двора.
Взгляните на свой подъезд по-хозяйски. Поговорите с детьми. Берегите что есть.
Желаю всем жильцам многоквартирных домов доброго здоровья, благополучия и комфортного проживания в Курчатовском районе. Милых женщин поздравляю с праздником весны — днем 8 Марта!
